加入收藏 | 设为首页

今日品牌网

房产

当前位置:主页 > 房产 > 活动 > 正文

2018净负债率的秘密(下):负重前行的百亿房企

时间:2019年07月12日   来源:网络转载   浏览:   我来说两句

  百亿房企中,十个房企有十个房企在负重前行。

  净负债率与资产负债率不同,净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产,而资产负债率=负债总额/资产总额,二者不论是分子还是分母方面都迥然不同。

  在净负债相关计算数据中,有息负债选取的是短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。在这个计算公式中,撇去了预售房款的影响。因此,净负债率更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。

  中国网地产从A股、H股2018年总营收过百亿的上市房企中分别选出净负债率由高到低的30家样本房企作观察。数据显示,A股30家样本房企平均净负债率达到148.16%,高于H股30家样本房企平均115.32%的净负债率32.84个百分点。其中,A股房企高于净负债率平均值的达到14家,而H股房企有9家。

  01

  A股、H股房企平均净负债率均超100% A股更高

  泰禾、北大资源、泛海、恒盛四家超300%

  总的来看,A股房企负债压力与杠杆水平明显高于H股房企。

  根据wind数据、公司年报,2018年30家A股上市房企平均净负债率为148.16%,相比2017年的159.98%下降11.82个百分点。而H股30家样本上市房企2018年平均净负债率为115.32%,相较于2107年的131.59%下降16.27个百分点。

  2018年,A股房企与H股房企净负债率超200%的房企达到7家,其中泰禾集团、泛海控股、北大资源、恒生地产净负债率均突破300%。

  负债压力与杠杆水平一直比较高的泰禾集团,在2017年净负债率高达473.39%,2018年的384.55%虽然仍排行A股、H股房企之首,但相对2017年已经降低88.83个百分点。年报数据显示,泰禾集团的有息负债规模逐年上涨——2018年末,泰禾集团共拥有有息负债合计1375亿元,相比上年同期的725亿元,增长650亿元,增幅达到90%。

  2018年末的泰禾集团货币资金仅有148.95亿元,其中1年内需要偿还的便有574.28亿元,泰禾集团面临着巨大的偿债压力。泰禾方面则给出官方回复,目前公司已经与多家金融机构达成合作,将通过置换或续贷的方式延长还款期,不存在短期偿债风险。

  “300%+”行列中的北大资源,2018年净负债率达到324.65%,排名H股房企首位,而2017年北大资源则以626.62%超出第二位恒盛地产239个百分点。从债务构成来看,2018年末北大资源的有息负债约为152.3亿元,其中须于一年内偿还的短期债务为101.4亿元,而同期北大资源现金及现金等价物、受限制现金仅有54.78亿元,远低于短期债务。

  2018年北大资源净负债率降低超300个百分点,这一年也在尝试各种降低净负债率的方式,比如2018年12月挂牌出售旗下青岛博雅置业有限公司70%股权等资不抵债的不良资产,同时北大资源还在拿地方面节省开支,年报显示,北大资源2018年仅拿地两块,共计建筑面积约31.22万平方米。

  除“300%+”行列的泰禾集团、北大资源、泛海控股、恒盛地产4家百亿房企外,建发国际集团、华发股份以及佳兆业集团等净负债率也都超过200%,7家房企都应对本身债务结构和财务杠杆引起足够的重视。

  02

  七成A股房企净负债率超100% 超H股一倍有余

  光明、金融街、建发国际等9家房企增长超30百分点

  A股百亿营收房企中,21家公司净负债率超过100%,港股百亿营收房企中,净负债率超过100%的有10家。

  数据显示,虽然A股房企平均净负债率高于H股房企,但A股30家样本上市房企中净负债率上升的有12家,而H股有16家公司净负债率上升。综合来看,2018年,光明地产、金融街、新湖中宝、大悦城、华夏幸福、滨江集团、华侨城A、建发国际集团、首创置业、9家房企净负债率同比增长幅度超过30个百分点,其中A股上市房企有7家,H股只有2家。值得注意的是,A股上市房企样本中,华夏幸福、滨江集团两家增长幅度超过100个百分点。

  光明地产2018年净负债率接近200%,达到194.77%,相比2017年的133.35%增长61个百分点。年报显示,光明地产2018年有息负债金额为360.04亿元,同比增长63.70%,其中短期借款达到131.18亿元,同比增长51.59%,长期借款增幅超一倍,182.14亿元长期借款较2017年增长108.41%。2018年末,光明地产的短期债务达到142.90亿元,而货币资金仅104.55亿元,现金短债比0.73,偿债压力较大。

  光明地产同处A股房企阵营的金融街以184.25%的净负债率排名第七,较2017年的150.82%上升33个百分点。根据年报,金融街控股2018年末短期借款30.1亿元,较2017年末的9.5亿元大增216.94%。一年内到期的长期借款为67.89亿元,相较于2017年末的40.55亿元增加67.42%,这两项数据的大幅增长导致金融街控股的有息负债增加。值得注意的是,2018年金融街控股净资产为372.27亿元,相较于2017年的337.09亿元仅上涨10.44%。

网友评论

推荐信息